Liegenschaftsunterhalt clever planen

Steuerpflichtige können beim Liegenschafsunterhalt jährlich zwischen dem pauschalen oder dem effektiven Unterhaltsabzug wählen (sog. Wechselpauschale). Mit der richtigen Planung von Unterhaltsarbeiten an Liegenschaften können Steuern optimiert werden.

Vom steuerbaren Einkommen können werterhaltende Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden. Aufwendungen gelten als werterhaltend, wenn sie die Abnützung der Immobilie ausgleichen und als Ersatz angesehen werden. Durch den  vorgenommenen Unterhalt wird der frühere Zustand wiederhergestellt.

Wertvermehrende Investitionen hingegen können nicht vom steuerbaren Einkommen abzogen werden. Sie sind bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft und der daraus folgenden Grundstückgewinnsteuerdeklaration zu berücksichtigen.

Was recht simpel klingt, ist in der Praxis nicht immer einfach. Die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten hat in der Vergangenheit schon zu vielen Diskussionen zwischen Steuerpflichtigen und den Steuerämtern geführt. Die Steuerämter haben zur einfacheren Handhabung von Abgrenzungsfragen Richtlinien entwickelt. So können u.a. bei Gesamtumbauten Pauschalaufteilungen zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten vorgenommen werden. Bspw. kann bei einer Badzimmersanierung eine pauschale Aufteilung von zwei Dritteln als Unterhalt (werterhaltend und somit bei den  Einkommenssteuern abzugsfähig) und einem Drittel als Investition (wertvermehrender Anteil) vorgenommen werden. Dies vereinfacht die Deklaration und führt zu weniger Diskussionen je Arbeitsgattung. Dem Steuerpflichtigen steht weiter die Möglichkeit zu, individuelle Abgrenzungen je Arbeitsausführung zu deklarieren und zu begründen. In komplexen Fällen empfiehlt es sich, vor Ausführung der Arbeiten die steuerlichen Auswirkungen mit der zuständigen Behörde zu klären und verbindlich festzulegen.

Fallen in einem Jahr hohe Unterhaltskosten an, können diese effektiven Kosten im Steuerjahr abgezogen werden, in welchem die Rechnungen bezahlt wurden. Übersteigt der effektiv zum Abzug zugelassene Liegenschaftsunterhalt den Liegenschaftsertrag (Eigenmietwert u/o Mietzinseinnahmen), so werden diese Mehraufwendungen mit dem übrigen Einkommen (bspw. Erwerbseinkommen, Wertschriftenertrag) verrechnet. Dadurch sinkt das steuerbare Einkommen. Sind demgegenüber im Folgejahr weniger oder keine Unterhaltskosten angefallen, kann (wieder) der Pauschalabzug für den Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden. Dem Steuerpflichtigen steht die Wahl zu, jährlich zu entscheiden, welcher Abzug für seinen Liegenschaftsunterhalt optimaler ist.

 

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Oliver Gassmann

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