Erneuerungsfonds beim Stockwerkeigentum

Im Gesetz wird der Erneuerungsfonds nicht zwingend vorgeschrieben. Der Gesetzgeber erwähnt ihn aber im Art. 712l Abs. 1 und Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB. Somit kann die Versammlung der Stockwerkeigentümer selber darüber befinden, ob ein Erneuerungsfonds angelegt werden soll. Die meisten Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften besitzen aber ein Reglement, in welchem das Führen eines Erneuerungsfonds sowie empfohlene Einzahlungen pro Jahr geregelt werden. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann somit die jährliche Einlage sowie die Zahlungstermine selber festlegen.

Sinn und Zweck
Der Erneuerungsfonds dient der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft zur Finanzierung von Sanierungen / Renovationen (z.B. Dach-, Fassadensanierung) oder von Ersatzanlagen (z.B. Lift). Jedes Bauteil an einem Gebäude hat eine bestimmte Lebensdauer. Ist die Lebensdauer bei einem Gebäudeteil abgelaufen, sollte sich die Gemeinschaft mit einer Sanierung auseinandersetzen. Im optimalen Fall geschieht dies bereits vorher durch eine seriöse Planung und Erstellung eines Budgets. Ist nicht genügend Geld im Erneuerungsfonds enthalten, zahlen die Eigentümer anhand ihrer Wertquote die fehlende Summe nach.

Höhe der Einlagen
Wie oben erwähnt, kann die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Höhe der Einlage in den Erneuerungsfonds festlegen. In der Regel sollte die jährliche Einlage in den Erneuerungsfonds nicht weniger als 0.2 bis 0.5 % des Gebäudeversicherungswerts betragen. Die Aufteilung der Einlage erfolgt üblicherweise – sofern nichts anderes im Reglement festgelegt ist – anhand der Wertquoten.

Lebensdauer
In der Regel stehen alle 20 bis 40 Jahre grosse Sanierungen an den gemeinschaftlichen Teilen an. Daher ist es zu empfehlen, rechtzeitig den Erneuerungsfonds zu äufnen. Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft und kann nicht für Sanierungen für im Sonderrecht stehenden Gebäudeteile eingesetzt werden. Ebenfalls sollten dem Erneuerungsfonds nicht schon zu früh Beträge entnommen werden und vor allem nicht, um laufende Kosten zu decken. Weiter steht dem Stockwerkeigentümer unter keinen Umständen ein Anspruch auf Rückerstattung seines Anteils am Erneuerungsfonds zu. Bei einem Verkauf der Wohnung hat er sich direkt mit allfälligen Rechtsnachfolgern bezüglich seines Anteils auseinanderzusetzen.

Verlorenes Geld?
Es ist aber nicht verlorenes Geld. Der Erneuerungsfonds mindert die Altersentwertung der Liegenschaft und erhöht somit den Verkehrswert der Wohnung. Umso mehr Mittel im Erneuerungsfonds geäufnet sind, umso höher kann die Wohnung verkauft werden.

Tipps beim Kauf einer Wohnung
Beim Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum empfiehlt es sich, sich über die Höhe des Erneuerungsfonds zu informieren. Sind nicht genügend Mittel vorhanden um anstehende grössere Sanierungen zu bezahlen, sollte der Kauf genau überlegt und der Preis der Wohnung entsprechend festgelegt werden.

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