Immobilien-AG versus im Privatvermögen gehaltene Immobilien

 

 

 

 

Das aktuell tiefe Zinsumfeld und das grosse Angebot an neu gebauten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern ist für viele Grund genug, eine Investition in eine oder mehrere Immobilien zu prüfen. In diesem Zusammenhang stellt sich für den Investor immer wieder die Frage, ob er das beabsichtige Kaufobjekt in seinem Privatvermögen halten soll oder ob er dazu eine Immobiliengesellschaft gründet.

Mit den anhaltend tiefen Zinsangeboten – auch für langfristige Verpflichtungen – und den in den vergangenen Jahren praktisch dauerhaft vermietbaren Objekten ist und bleibt die Versuchung gross, Investitionen in den (Wohn-) Immobilienmarkt zu tätigen. Im Zusammenhang mit der Frage nach dem direkten (als Privatperson) oder indirekten (via eine juristische Gesellschaft) Halten einer Immobilie ist zuerst die Strategie des Investments zu definieren. Weiter sollten die aus der Transaktion hervorgehenden Steuern (jetzt und in Zukunft anhand der aktuellen Gesetzes- und Gerichtspraxis) bekannt sein.

Selbstbewohntes Wohneigentum

Bei selbstbewohntem Wohneigentum stellt sich in der Regel die Frage nach indirektem Halten des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung nicht. Die selbstbewohnten Objekte werden bereits steuerlich entlastet – so beim reduzierten Eigenmietwert oder dem reduzierten Vermögenssteuerwert.

Investor

Beabsichtigt ein Investor, mehrere Liegenschaften zu kaufen, zu halten oder zu verkaufen, kann die Form einer Immobiliengesellschaft vorteilhafter sein. U.a. können auf Liegenschaften im Geschäftsvermögen Abschreibungen vorgenommen werden, was wiederum zu tieferen Gewinnsteuern führt. Bei einer späteren Veräusserung der Immobilie sind die wieder eingebrachten Abschreibungen zu versteuern.

Immobilienhandel

Natürliche Personen, welche beabsichtigen, mit Immobilien zu handeln, müssen sich bewusst sein, dass ihr Handeln als gewerbsmässige Tätigkeit qualifiziert werden kann. Dies hätte zur Folge, dass allfällige Grundstückgewinne nicht mehr mit der Grundstückgewinnsteuer, sondern mit der Einkommenssteuer und den Sozialleistungen (AHV) abgerechnet werden. Je nach Höhe des steuerbaren Immobiliengewinnes kann die Steuer- und AHV-Belastung erheblich sein (Progression).

Exkurs: Ein gewerbsmässiges Handeln kann auch bei anderen Tätigkeiten angenommen werden. Bsp.: Wertschriften, Fahrzeuge

Aktuelle Gesetzgebung

Bei der Planung und der späteren Umsetzung einer Immobilienstrategie sind die aktuellen Steuerpraxen einfliessen zu lassen. Der Entscheid, Immobilien via eine juristische Person, z.B. eine Aktiengesellschaft, zu halten und erzielte Gewinne als reduziert besteuerte Dividendenbezüge dem Aktionär zukommen zu lassen, hat die aktuellen Diskussionen rund um die «Steuervorlage 17» in seine Beurteilung miteinzubeziehen. Dividendenbesteuerung Kanton Luzern bei einem Anteil >= 10 %. Bisher: 50 %. In Diskussion: 70 %

Fazit

Aufgrund der Vielschichtigkeit der Interessen des künftigen Liegenschaftseigentümers sind die Gegebenheiten im Einzelfall zu prüfen und zu analysieren. Gern steht Ihnen der Autor für ein Erstgespräch zur Verfügung.

Auszug aus Vor- und Nachteilen von im Privatvermögen oder im Geschäftsvermögen gehaltenen Liegenschaften (Sicht Kanton Luzern):

Liegenschaft im Privatvermögen

Vorteile:

  • Verkaufsgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Wird nicht mit  dem übrigen Einkommen zusammengerechnet.
  • Auch ohne effektiven Liegenschaftsunterhalt kann jährlich ein Liegenschaftsunterhalt geltend gemacht werden (Pauschale)

Nachteile:

  • Verkaufsgewinn kann steuerlich nicht geltend gemacht werden.
  • Es können keine Abschreibungen und Rückstellungen vorgenommen werden.

Liegenschaft im Geschäftsvermögen

Vorteile:

  • Es können keine Abschreibungen und Rückstellungen gebildet werden.
  • Der Immobiliengewinn (jährlicher Ertrag und Verkaufsgewinn) wird in der juristischen Gesellschaft mit aktuell tiefem Steuersatz besteuert. Ohne Progression

Nachteile:

  • Doppelbesteuerung (Unternehmensgewinn und Dividendenbezug)
  • Aktuelle Entwicklung der Steuerpraxis lässt vermuten, dass Dividenden in Zukunft höher besteuert werden (Steuervorlage 17).
  • Minimalbesteuerung
  • Beachtung der wirtschaftlichen Handänderung beim Verkauf eines Aktienpaketes einer Immobiliengesellschaft.

 

 

 

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